名古屋の企業法務、離婚、相続、交通事故は、大津町法律事務所（弁護士　馬場陽）愛知県弁護士会所属

馬場　陽[1]

はじめに

　2020年4月1日から、改正民法（平成29年法律第44号）が施行されます。改正点の多くは従来の実務を変更するものではありませんが、一部、従来の実務を変更する改正も含まれています。その１つに、保証契約の規定の見直しがあります。保証契約に関する新法の規定は、強行法規であり、これに反する保証契約は無効となる可能性が高いことから、2020年4月1日以降に保証契約を締結する場合、新民法の規定に抵触しないよう内容を点検する必要があります。以下では、個人根保証について確認していきます。

１　改正民法（以下「新法」という）の規定

新法は、次のように定めています（465条の2）。

1. 　一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約（以下「根保証契約」という。）であって保証人が法人でないもの（以下「個人根保証契約」という。）の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。
2. 　個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。
3. 　第446条第2項及び第3項の規定は、個人根保証契約における第1項に規定する極度額の定めについて準用する。

２　改正の要点

　旧法では、個人を保証人とする貸金等根保証契約（主たる債務の範囲に貸金等債務が含まれる保証契約のこと）についてのみ、極度額の定めが必要とされていましたが、改正により、個人を保証人とする根保証契約全般について極度額の定めが必要とされました（新法465条の2第1項）。極度額の定めのない個人根保証契約は、無効です（同第2項）。

　この極度額の定めは、書面または電磁的記録でしなければ、その効力を生じません（新法465条の2第3項、446条2項、3項）。

　 個人根保証のうち、主たる債務の範囲に貸金等債務が含まれる個人貸金等根保証について、元本確定期日を定める場合には、その期日は、個人貸金等根保証契約締結日から5年以内でなければならず、5年を経過する日より後の日と定めた場合には、元本確定期日の定めが無効となります（新法465条の３第１項）。元本確定期日の定めがない場合、元本確定期日は個人貸金等根保証契約締結日から3年を経過した日とされています（新法465条の３第2項）。

３　極度額の定め方

①　『極度額』は何を含むか

　極度額の定めは、「主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る」ものでなければなりません（新法465条の2第1項括弧書）。

　旧法下の貸金等根保証に関して、「『極度額』の定めは、保証人が負担する保証債務の範囲の全部を対象とし、その上限の金額が一義的に明確でなければならず、かかる方式に依らない元本の「極度額」のみの定めは、･･･「極度額」の定めには当たらない」とした下級審裁判例があります（熊本地判平成21年11月24日判時2085号124頁）。

②　金額はいくらが相当か

　極度額をいくらに定めるかは、悩ましい問題です。民法に定めはありませんが、不当に高額なものは無効になるおそれがあります（90条）。また、極度額は確定的な金額を記載しなければならないと解されています。不動産賃貸実務においては「賃料３か月分」等の記載をする例がありますが、根保証契約の書面に賃料月額の記載がなければ、無効と考えるべきでしょう。賃料月額の記載があったとしても、増額後の賃料の３か月分であると読めるときは、増額後の賃料がわからないので、根保証契約が無効になると考えられます[2]。

４　情報提供義務（新法465条の10）

　今回の改正で、465条の10が新設されました。

　それによると、主債務者は、主債務に事業上の債務が含まれる保証・根保証を委託するときは、保証人となる者（個人に限ります）に次の①～③の情報を提供しなければなりません（1項、3項）

• ①　財産及び収支の状況
• ②　主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況
• ③　主たる債務の担保として他に提供し、又は提供しようとするものがあるときは、その旨及びその内容

　主債務者が①～③の情報を提供せず、又は不実の情報を提供したために、委託を受けた個人が①～③の事項について誤認し、それによって保証契約が締結されたとします。この場合において、前記の情報提供がないこと又は不実の情報が提供されたことを債権者が知り得たときは、保証人は、保証契約を取り消すことができます。したがって、債権者としては、主債務者に真実を告知したことを表明させるといった対応を検討すべき場面が出てくるものと思われます。

５　相対的効力

　連帯保証に関し、もう1つ、改正による重要な変更がありました。

　旧法458条は、履行の請求（旧434条）、時効の完成（旧439条）等について、連帯保証人に生じた事由の効力が主債務者にも及ぶと規定していました。この場合、たとえば債権者が連帯保証人に対して履行の請求をすれば、主債務者の消滅時効も停止（旧法153条）ないし中断（旧法147条1号）されることになります。

これに対し、新法458条は、連帯保証人に生じた事由の効力について、441条を準用しています。441条は相対的効力を定めた規定ですから、この改正により、連帯保証人に生じた事由の効力（たとえば、先に挙げた履行の請求）は、主債務者に対して効力を生じないことになります。

この規定は任意規定ですから（441条）、特約を設けることによって旧法下と同じ取扱いをすることもできます。

６　経過措置

　新法施行前に締結された契約が新法施行後の合意によって更新された場合、更新後の契約について新法が適用されると考えるのが最も有力な見解です。これに対して、賃貸借契約の保証人は、あくまでも保証契約締結時に保証意思を表示しているのであって、新法施行後に更新の意思を表示しているわけではありません。そのような保証人が賃貸借契約更新後の主債務について保証債務を負うのは、あくまでも保証契約締結時の意思解釈によるものです（最判平成9年11月13日判時1633号81頁参照）。そこで、前記の見解も、新法施行前に賃貸借契約と保証契約が締結され、新法施行後に賃貸借契約だけが更新された場合、保証契約について旧法が適用されると考えています（筒井健夫・村松秀樹編著『一問一答　民法（債権法）改正』〔商事法務、2018年〕384頁〔注2〕参照）。個人保証人の保護という改正の趣旨からすると若干の違和感はありますが、保証意思を表示した時点の法令によるという結論は、妥当であると考えます。

2020年3月26日

改訂　2020年3月29日

※　2020年3月26日時点の法令に基づく解説です。

---

[1] 弁護士、大津町法律事務所（愛知県弁護士会）

[2]　極度額を賃料3か月分等とする記載に加えて賃料月額の記載があるものの、それが増額後の賃料によるか増額前の賃料によるか何も書かれていない場合、どう考えるべきでしょうか。主債務が根保証契約締結後に加重されたときであっても保証人の負担が加重されないこと（新法448条2項）を考えると、途中で賃料が増額されても根保証契約の極度額は変わらないと考えるべきでしょう（「極度額いくらにする？【賃貸借契約の保証人】随時更新」『不動産どうなる』https://igms.jp/711/doc-4/〔2019/10/25追記分〕）〔2020年3月26日アクセス〕参照）。そうすると、賃料増額によって保証債務の極度額が影響を受けることはないので、確定的な金額の記載があると解するのが正しいように思います。もっとも、改正の趣旨でもある個人保証人保護の流れからすれば、曖昧な記載は無効と判断される可能性もありますので、注意が必要です。

不動産賃貸借契約における原状回復トラブルを解決するためには、ガイドラインの考え方を理解することが大切です

1.敷金の返還と原状回復をめぐるトラブル

　賃貸住宅のオーナー、入居者ともに多いご相談として、敷金の返還と原状回復をめぐるトラブルがあります。
　原状回復の対象、範囲、金額は、主として退去時に問題となるため、入居時には、互いにあまり注意を払わず、互いの良心を信頼して安易に契約したり、退去時のことはなかなか言い出しにくく、きちんとしなくてはいけないとわかっていても、つい後回しにしてしまいがちです。
　そのため、退去時になって、契約の内容や損耗・毀損の有無等について、当事者の認識が一致せず、トラブルに発展することが多いように思われます。　　

2.原状回復ガイドラインとは

　賃借人の原状回復義務を考えるうえで最も基本となる資料は、国土交通省（旧建設省）の「原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」です。
　1998年に公表され、その後の理論の発展と経済情勢の変化をふまえて二度の改訂がなされています。
　このガイドラインは、あくまでも一般的な基準であり、法的拘束力を持つものではありません。
　しかし、このガイドラインの策定にあたっては、多くの裁判例や取引事例が参考にされており、不動産実務に携わる当事者や法律家にとって、必ず参照しなければならない資料であるといえます。

3.原状回復ガイドラインの考え方

　このガイドラインでは、建物価値の減少を

1. ①－Ａ　建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）
2. ①－Ｂ　賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）
3. ②　賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損

　の三種類に分類し、「原状回復」とは②の回復・復旧をいうと定義しています。
　このことは、経年変化や通常損耗について、賃借人は原状回復義務を負っていない、という言い方で説明することもできます。
　１つ例をみてみましょう。
　オーナーのＡさんが耐用年数6年の設備を設置してから2年経過した頃に賃借人Ｂさんが入居し、1年後にＢさんが退去したとします。
　Ｂさんが、当該設備を「故意・過失、善管注意義務違反」により毀損した場合、Ｂさんは、退去時に原状回復義務を負います。しかし、すでにこの設備については耐用年数の半分が経過しています。そこで、Ｂさんは、当該設備の残存価値である約50％を限度として、原状回復費用を負担することになります。
　もっとも、設備によっては、経過年数を考慮するのが適切でない場合もあります。
　例えば、耐用年数を超えても十分使用できている物を賃借人が壊した場合、賃借人は復旧の義務を免れるわけではありませんし、毀損による価値の減少が大きい消耗品等については、毀損の程度によらず全部交換が普通ですので、耐用年数の考え方をそのままあてはめるのは適切ではありません。
　前者については復旧費用が、後者については交換費用の全額が、原状回復の対象となる場合が多いものと考えられます。

4.具体例

　それでは、「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン（再改訂版）」別表一、別表二から、具体例をみてみましょう。

(1)壁、天井のクロス

　壁、天井のクロスについては、テレビや冷蔵庫の電気ヤケ、ポスターの画鋲、エアコンのビス穴、日照による変色などが通常損耗とされています。
　結露を放置して生じたカビ、タバコのヤニ、タバコ臭、釘穴、ネジ穴、落書などは、通常損耗とはいえず、原状回復の対象となります。動物のし尿や爪による破損、汚損も、通常損耗とは言い難く、原状回復が必要な損耗・毀損といえるでしょう。
　クロスの耐用年数は6年、補修の範囲は平方メートル単位が原則とされています。
　しかし、つぎはぎが目立つような場合には、壁・天井の一面までは、賃借人に原状回復義務を負わせることも不当でないと考えられています。

(2)床のフローリング、カーペット、クッションフロア、畳床

　ワックスがけ、家具の設置によるへこみ、変色などは、通常損耗とされています。
　引っ越しの際のひっかきや、食べこぼしを放置して発生したシミ、カビ、（雨が吹き込むのを放置したなどの）不注意による色落ち、落書きなどは、通常損耗とはいえず、原状回復の対象となります。
　カーペット、クッションフロア、畳床の耐用年数は6年、補修範囲は、カーペット、クッションフロアなら１部屋単位、畳床なら１枚単位です。
　フローリングには耐用年数はなく、補修は１平方メートル単位で行います。耐用年数を考慮しないのは、平方メートル単位で新調してもフローリングの価値が向上しないからで、破損箇所が複数にわたり全体の張替が必要な場合などは、建物の耐用年数を参考にしてこれを考慮するのが適切です。　　

(3)畳表、襖、障子

　消耗品であり、減価償却資産とならないので、耐用年数は考慮されません。
　汚損、毀損がある場合には、張替費用は賃借人の負担と考えられています。
　いずれも１枚単位での補修が原則ですが、襖の模様合せを行う場合は、居室全体の張替が必要になることもあるでしょう。

5.通常損耗補修特約がある場合

　以上は、通常損耗の補修を賃借人に負担させる特約（通常損耗補修特約）がない場合の考え方です。
　通常損耗補修特約がある場合には、通常損耗であっても、賃借人が補修費用を負担しなければならない場合が出てきます。
　しかし、ここでも、特約があれば、常に通常損耗の補修を賃借人に負担させることができるかというと、そういうわけではありません。
　最判平成17年12月16日（判タ1200号127頁）は、不動産賃貸借契約書の中に、通常損耗の補修費用を賃借人に負担させる旨の条項が含まれていた事案でしたが、最高裁は、通常損耗補修特約の内容が具体的に明記されていないとして、特約の成立を否定しました。
　その後の下級審でも、最高裁と同じ理屈で特約の成立を否定したり、消費者契約法10条により特約を無効にするなどして、特約の成立および有効性を限定的に解するものが続きました。
　そこで、近年は、これらの裁判例をふまえて、不動産オーナーも賃貸借契約書の研究・改良を重ね、賃借人の負担範囲を相当具体的に定める書式も多く見られるようになりました。
　賃借人の負担の範囲が一義的に明確である場合や、賃借人が事業者であるために消費者契約法の適用がないような場合には、通常損耗補修特約の成立及び有効性が認められることも十分あり得るものと考えられます。

6.トラブルを未然に防止するには

　いずれにしても、長くお付き合いのあったオーナーさんや入居者さんとトラブルになるのは、互いに気持ちのいいものではありません。
　契約締結・入居の段階から、確認リストやチェックシートを利用して物件の状態を明らかにしておくとか、賃貸借契約書に原状回復の対象、範囲、金額の目安を明記するなどして、トラブルを未然に防止する努力をしたいものです。
　退去・明渡しにあたっても、賃貸人、賃借人の立会のもと、確認リストやチェックシートを利用し、図面や写真を利用して、退去時の損耗状況を客観的に保全しておくことが大切です。

＊　この記事の作成にあたっては、国土交通省住宅局「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン（再改訂版）」（2011年8月）を参照しました。

※2015年6月29日現在施行されている法令に基づく解説です。

弁護士　馬場　陽
（愛知県弁護士会所属）