名古屋の企業法務、離婚、相続、交通事故は、大津町法律事務所（弁護士　馬場陽）愛知県弁護士会所属

馬場　陽[1]

はじめに

　実務上、事業主の近親者等が事業上の債務を保証（多くの場合、連帯保証）することがよくあります。このような事業上の債務の保証は、中小企業の資金調達を容易にする反面、保証人がリスクを十分に自覚しないまま安易に保証契約を締結してしまうことによって、事業の破綻と同時に保証人の生活まで破綻させてしまう例が多かったといわれています。そこで、2020年4月1日施行の改正民法（平成29年法律第44号）では、保証人になろうとする者の保証意思の確認手続を法定することによって安易な保証を防止するとともに、事業と一定の関係を有する個人については例外的にこの規定の適用を除外して、スムーズな資金調達を阻害しないよう調整を図っています。

１　公正証書の作成と保証の効力（民法465条の６［改正後、以下同じ］）

(1)適用範囲

改正民法は、次の4種の保証契約・根保証契約について、後記（2）の要件を満たさなければ、その効力を生じないとしています

• 　①　事業のために負担した貸金等債務を主たる債務とする保証契約（465の6Ⅰ）
• 　②　主たる債務の範囲に①の貸金等債務が含まれる根保証契約（465の6Ⅰ）
• 　③　①又は②の保証人の主債務者に対する求償権に係る債務を主たる債務とする保証契約（465の8Ⅰ前段）
• 　④　主たる債務の範囲に③の求償権に係る債務が含まれる根保証契約（465の8Ⅰ後段）。

なお、これら規定は、保証人になろうとするものが法人である場合には、適用されません（465の6Ⅲ、465の８Ⅱ）

(2)要件

• 　①　保証人となろうとするものが公正証書で保証債務を履行する意思を表示していること（465の6Ⅰ）
• 　②　①の公正証書が、契約の締結に先立ち、その締結の日前１箇月以内に作成されていること（465の6Ⅰ）
• 　③　①の公正証書が、民法に定める一定の方式に従って作成されていること（456の6Ⅱ、465の7）［方式の詳細は、条文をご確認下さい］

２　適用除外―経営者保証等（民法465の９）

　前記１(1)の４類型に当てはまる保証契約・根保証契約であっても、以下の場合は、前記１(2)の公正証書によることを要しません。

• 　①　主債務者である法人の役員等（理事、取締役、執行役又はこれらに準ずる者）（1号）
• 　②　主債務者である法人の支配株主［総株主の議決権の過半数を有する者］等（支配株主である株式会社の支配株主等を含む）（2号）
• 　③　主債務者の共同事業者（主債務者の配偶者で現に事業に従事している者を含む）（3号）

　③の「配偶者」は、法律上の配偶者でなければならない（内縁を含まない）とされています。また、「事業に従事している」とは、書類上従事しているだけでは足りず、また、保証のため一時的に従事したのでも足りないと解されています（筒井健夫・村松秀樹編著『一問一答　民法（債権法）改正』〔商事法務、2018年〕155-156参照）。

　立法理由として、これらの個人であればリスクを理解しないまま情誼によって保証人になることが少ない、と説明されています。しかし、単に事業に従事しているだけの配偶者（③）についても本当に同じことが言えるのか（むしろ、配偶者だからこそ情誼に流されるのではないか）といった点については議論があり、実質的に共同事業者と言える場合に限定して解すべきであるという学説もあります（塩見佳男『民法（債権関係）改正法の概要』〔きんざい、2017年〕144頁参照）。そのように解した場合は、法律上の配偶者と内縁の配偶者を区別する意味は、ほとんどなくなるでしょう。他方で、そのように解することができるならば、わざわざ「配偶者」を「共同事業者」と別に定める必要はなかったはずで、やはり③には共同事業者とはいえない配偶者まで含むと解すべきではないか、とも考えられそうです（その場合でも、事業への関与の度合によって3号の要件を限定していくことはあり得るでしょう。中田裕康ほか『講義　債権法改正』〔商事法務、2017年〕197-198頁参照）。

３　経営者等でなくなったら？

　経営者等が事業上の債務の保証契約・根保証契約を締結した後、取締役を辞任したり、株主でなくなったり、主債務者と離婚をした場合、保証債務はどうなるのでしょうか。

　この場合、保証債務が消滅することはなく、改めて公正証書を作成する必要もありません。

　個人根保証契約の場合には、元本確定期日に関する規定（465条の3ⅠⅡ）によって一定の保護が図られているほか、明文の定めはありませんが、根保証契約締結から相当期間経過後に元本確定請求をすることができるとされています。また、根保証契約の前提となった身分が失われたときは、特別解約権を行使して元本を確定することができる場合があります（大判昭和16年5月23日民集20巻637頁）。

2020年3月29日

※　2020年3月29日時点の法令に基づく解説です。

---

[1] 弁護士、大津町法律事務所（愛知県弁護士会）

馬場　陽[1]

はじめに

　2020年4月1日から、改正民法（平成29年法律第44号）が施行されます。改正点の多くは従来の実務を変更するものではありませんが、一部、従来の実務を変更する改正も含まれています。その１つに、保証契約の規定の見直しがあります。保証契約に関する新法の規定は、強行法規であり、これに反する保証契約は無効となる可能性が高いことから、2020年4月1日以降に保証契約を締結する場合、新民法の規定に抵触しないよう内容を点検する必要があります。以下では、個人根保証について確認していきます。

１　改正民法（以下「新法」という）の規定

新法は、次のように定めています（465条の2）。

1. 　一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約（以下「根保証契約」という。）であって保証人が法人でないもの（以下「個人根保証契約」という。）の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。
2. 　個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。
3. 　第446条第2項及び第3項の規定は、個人根保証契約における第1項に規定する極度額の定めについて準用する。

２　改正の要点

　旧法では、個人を保証人とする貸金等根保証契約（主たる債務の範囲に貸金等債務が含まれる保証契約のこと）についてのみ、極度額の定めが必要とされていましたが、改正により、個人を保証人とする根保証契約全般について極度額の定めが必要とされました（新法465条の2第1項）。極度額の定めのない個人根保証契約は、無効です（同第2項）。

　この極度額の定めは、書面または電磁的記録でしなければ、その効力を生じません（新法465条の2第3項、446条2項、3項）。

　 個人根保証のうち、主たる債務の範囲に貸金等債務が含まれる個人貸金等根保証について、元本確定期日を定める場合には、その期日は、個人貸金等根保証契約締結日から5年以内でなければならず、5年を経過する日より後の日と定めた場合には、元本確定期日の定めが無効となります（新法465条の３第１項）。元本確定期日の定めがない場合、元本確定期日は個人貸金等根保証契約締結日から3年を経過した日とされています（新法465条の３第2項）。

３　極度額の定め方

①　『極度額』は何を含むか

　極度額の定めは、「主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る」ものでなければなりません（新法465条の2第1項括弧書）。

　旧法下の貸金等根保証に関して、「『極度額』の定めは、保証人が負担する保証債務の範囲の全部を対象とし、その上限の金額が一義的に明確でなければならず、かかる方式に依らない元本の「極度額」のみの定めは、･･･「極度額」の定めには当たらない」とした下級審裁判例があります（熊本地判平成21年11月24日判時2085号124頁）。

②　金額はいくらが相当か

　極度額をいくらに定めるかは、悩ましい問題です。民法に定めはありませんが、不当に高額なものは無効になるおそれがあります（90条）。また、極度額は確定的な金額を記載しなければならないと解されています。不動産賃貸実務においては「賃料３か月分」等の記載をする例がありますが、根保証契約の書面に賃料月額の記載がなければ、無効と考えるべきでしょう。賃料月額の記載があったとしても、増額後の賃料の３か月分であると読めるときは、増額後の賃料がわからないので、根保証契約が無効になると考えられます[2]。

４　情報提供義務（新法465条の10）

　今回の改正で、465条の10が新設されました。

　それによると、主債務者は、主債務に事業上の債務が含まれる保証・根保証を委託するときは、保証人となる者（個人に限ります）に次の①～③の情報を提供しなければなりません（1項、3項）

• ①　財産及び収支の状況
• ②　主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況
• ③　主たる債務の担保として他に提供し、又は提供しようとするものがあるときは、その旨及びその内容

　主債務者が①～③の情報を提供せず、又は不実の情報を提供したために、委託を受けた個人が①～③の事項について誤認し、それによって保証契約が締結されたとします。この場合において、前記の情報提供がないこと又は不実の情報が提供されたことを債権者が知り得たときは、保証人は、保証契約を取り消すことができます。したがって、債権者としては、主債務者に真実を告知したことを表明させるといった対応を検討すべき場面が出てくるものと思われます。

５　相対的効力

　連帯保証に関し、もう1つ、改正による重要な変更がありました。

　旧法458条は、履行の請求（旧434条）、時効の完成（旧439条）等について、連帯保証人に生じた事由の効力が主債務者にも及ぶと規定していました。この場合、たとえば債権者が連帯保証人に対して履行の請求をすれば、主債務者の消滅時効も停止（旧法153条）ないし中断（旧法147条1号）されることになります。

これに対し、新法458条は、連帯保証人に生じた事由の効力について、441条を準用しています。441条は相対的効力を定めた規定ですから、この改正により、連帯保証人に生じた事由の効力（たとえば、先に挙げた履行の請求）は、主債務者に対して効力を生じないことになります。

この規定は任意規定ですから（441条）、特約を設けることによって旧法下と同じ取扱いをすることもできます。

６　経過措置

　新法施行前に締結された契約が新法施行後の合意によって更新された場合、更新後の契約について新法が適用されると考えるのが最も有力な見解です。これに対して、賃貸借契約の保証人は、あくまでも保証契約締結時に保証意思を表示しているのであって、新法施行後に更新の意思を表示しているわけではありません。そのような保証人が賃貸借契約更新後の主債務について保証債務を負うのは、あくまでも保証契約締結時の意思解釈によるものです（最判平成9年11月13日判時1633号81頁参照）。そこで、前記の見解も、新法施行前に賃貸借契約と保証契約が締結され、新法施行後に賃貸借契約だけが更新された場合、保証契約について旧法が適用されると考えています（筒井健夫・村松秀樹編著『一問一答　民法（債権法）改正』〔商事法務、2018年〕384頁〔注2〕参照）。個人保証人の保護という改正の趣旨からすると若干の違和感はありますが、保証意思を表示した時点の法令によるという結論は、妥当であると考えます。

2020年3月26日

改訂　2020年3月29日

※　2020年3月26日時点の法令に基づく解説です。

---

[1] 弁護士、大津町法律事務所（愛知県弁護士会）

[2]　極度額を賃料3か月分等とする記載に加えて賃料月額の記載があるものの、それが増額後の賃料によるか増額前の賃料によるか何も書かれていない場合、どう考えるべきでしょうか。主債務が根保証契約締結後に加重されたときであっても保証人の負担が加重されないこと（新法448条2項）を考えると、途中で賃料が増額されても根保証契約の極度額は変わらないと考えるべきでしょう（「極度額いくらにする？【賃貸借契約の保証人】随時更新」『不動産どうなる』https://igms.jp/711/doc-4/〔2019/10/25追記分〕）〔2020年3月26日アクセス〕参照）。そうすると、賃料増額によって保証債務の極度額が影響を受けることはないので、確定的な金額の記載があると解するのが正しいように思います。もっとも、改正の趣旨でもある個人保証人保護の流れからすれば、曖昧な記載は無効と判断される可能性もありますので、注意が必要です。

不動産賃貸借契約における原状回復トラブルを解決するためには、ガイドラインの考え方を理解することが大切です

1.敷金の返還と原状回復をめぐるトラブル

　賃貸住宅のオーナー、入居者ともに多いご相談として、敷金の返還と原状回復をめぐるトラブルがあります。
　原状回復の対象、範囲、金額は、主として退去時に問題となるため、入居時には、互いにあまり注意を払わず、互いの良心を信頼して安易に契約したり、退去時のことはなかなか言い出しにくく、きちんとしなくてはいけないとわかっていても、つい後回しにしてしまいがちです。
　そのため、退去時になって、契約の内容や損耗・毀損の有無等について、当事者の認識が一致せず、トラブルに発展することが多いように思われます。　　

2.原状回復ガイドラインとは

　賃借人の原状回復義務を考えるうえで最も基本となる資料は、国土交通省（旧建設省）の「原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」です。
　1998年に公表され、その後の理論の発展と経済情勢の変化をふまえて二度の改訂がなされています。
　このガイドラインは、あくまでも一般的な基準であり、法的拘束力を持つものではありません。
　しかし、このガイドラインの策定にあたっては、多くの裁判例や取引事例が参考にされており、不動産実務に携わる当事者や法律家にとって、必ず参照しなければならない資料であるといえます。

3.原状回復ガイドラインの考え方

　このガイドラインでは、建物価値の減少を

1. ①－Ａ　建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）
2. ①－Ｂ　賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）
3. ②　賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損

　の三種類に分類し、「原状回復」とは②の回復・復旧をいうと定義しています。
　このことは、経年変化や通常損耗について、賃借人は原状回復義務を負っていない、という言い方で説明することもできます。
　１つ例をみてみましょう。
　オーナーのＡさんが耐用年数6年の設備を設置してから2年経過した頃に賃借人Ｂさんが入居し、1年後にＢさんが退去したとします。
　Ｂさんが、当該設備を「故意・過失、善管注意義務違反」により毀損した場合、Ｂさんは、退去時に原状回復義務を負います。しかし、すでにこの設備については耐用年数の半分が経過しています。そこで、Ｂさんは、当該設備の残存価値である約50％を限度として、原状回復費用を負担することになります。
　もっとも、設備によっては、経過年数を考慮するのが適切でない場合もあります。
　例えば、耐用年数を超えても十分使用できている物を賃借人が壊した場合、賃借人は復旧の義務を免れるわけではありませんし、毀損による価値の減少が大きい消耗品等については、毀損の程度によらず全部交換が普通ですので、耐用年数の考え方をそのままあてはめるのは適切ではありません。
　前者については復旧費用が、後者については交換費用の全額が、原状回復の対象となる場合が多いものと考えられます。

4.具体例

　それでは、「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン（再改訂版）」別表一、別表二から、具体例をみてみましょう。

(1)壁、天井のクロス

　壁、天井のクロスについては、テレビや冷蔵庫の電気ヤケ、ポスターの画鋲、エアコンのビス穴、日照による変色などが通常損耗とされています。
　結露を放置して生じたカビ、タバコのヤニ、タバコ臭、釘穴、ネジ穴、落書などは、通常損耗とはいえず、原状回復の対象となります。動物のし尿や爪による破損、汚損も、通常損耗とは言い難く、原状回復が必要な損耗・毀損といえるでしょう。
　クロスの耐用年数は6年、補修の範囲は平方メートル単位が原則とされています。
　しかし、つぎはぎが目立つような場合には、壁・天井の一面までは、賃借人に原状回復義務を負わせることも不当でないと考えられています。

(2)床のフローリング、カーペット、クッションフロア、畳床

　ワックスがけ、家具の設置によるへこみ、変色などは、通常損耗とされています。
　引っ越しの際のひっかきや、食べこぼしを放置して発生したシミ、カビ、（雨が吹き込むのを放置したなどの）不注意による色落ち、落書きなどは、通常損耗とはいえず、原状回復の対象となります。
　カーペット、クッションフロア、畳床の耐用年数は6年、補修範囲は、カーペット、クッションフロアなら１部屋単位、畳床なら１枚単位です。
　フローリングには耐用年数はなく、補修は１平方メートル単位で行います。耐用年数を考慮しないのは、平方メートル単位で新調してもフローリングの価値が向上しないからで、破損箇所が複数にわたり全体の張替が必要な場合などは、建物の耐用年数を参考にしてこれを考慮するのが適切です。　　

(3)畳表、襖、障子

　消耗品であり、減価償却資産とならないので、耐用年数は考慮されません。
　汚損、毀損がある場合には、張替費用は賃借人の負担と考えられています。
　いずれも１枚単位での補修が原則ですが、襖の模様合せを行う場合は、居室全体の張替が必要になることもあるでしょう。

5.通常損耗補修特約がある場合

　以上は、通常損耗の補修を賃借人に負担させる特約（通常損耗補修特約）がない場合の考え方です。
　通常損耗補修特約がある場合には、通常損耗であっても、賃借人が補修費用を負担しなければならない場合が出てきます。
　しかし、ここでも、特約があれば、常に通常損耗の補修を賃借人に負担させることができるかというと、そういうわけではありません。
　最判平成17年12月16日（判タ1200号127頁）は、不動産賃貸借契約書の中に、通常損耗の補修費用を賃借人に負担させる旨の条項が含まれていた事案でしたが、最高裁は、通常損耗補修特約の内容が具体的に明記されていないとして、特約の成立を否定しました。
　その後の下級審でも、最高裁と同じ理屈で特約の成立を否定したり、消費者契約法10条により特約を無効にするなどして、特約の成立および有効性を限定的に解するものが続きました。
　そこで、近年は、これらの裁判例をふまえて、不動産オーナーも賃貸借契約書の研究・改良を重ね、賃借人の負担範囲を相当具体的に定める書式も多く見られるようになりました。
　賃借人の負担の範囲が一義的に明確である場合や、賃借人が事業者であるために消費者契約法の適用がないような場合には、通常損耗補修特約の成立及び有効性が認められることも十分あり得るものと考えられます。

6.トラブルを未然に防止するには

　いずれにしても、長くお付き合いのあったオーナーさんや入居者さんとトラブルになるのは、互いに気持ちのいいものではありません。
　契約締結・入居の段階から、確認リストやチェックシートを利用して物件の状態を明らかにしておくとか、賃貸借契約書に原状回復の対象、範囲、金額の目安を明記するなどして、トラブルを未然に防止する努力をしたいものです。
　退去・明渡しにあたっても、賃貸人、賃借人の立会のもと、確認リストやチェックシートを利用し、図面や写真を利用して、退去時の損耗状況を客観的に保全しておくことが大切です。

＊　この記事の作成にあたっては、国土交通省住宅局「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン（再改訂版）」（2011年8月）を参照しました。

※2015年6月29日現在施行されている法令に基づく解説です。

弁護士　馬場　陽
（愛知県弁護士会所属）

契約書作成時は、債務内容の特定に特に注意する。

１　契約書を作る目的

　最近、企業間取引における契約書の重要性が認識されるようになってきました。ひとたびトラブルが発生したときに、契約書は強力な武器となります。取引当事者間の信頼関係が強い業界では、まだまだ契約書が作成されないことも多いようですが、最近はむしろ、企業同士が互いに信頼し、安心して履行を行うために契約書を作成することが推奨されています。

　そこで今回は、契約書作成時の注意点について解説します。

２　契約の当事者

　まず、契約の当事者が正しく表記されているかが重要です。意思自治の原則から、契約は、合意に参加した当事者しか拘束することができません。そこで、契約の効果を及ぼしたい当事者の名称がきちんと表示されているかを確認しておく必要があります。

　契約の当事者がきちんと表示されている場合、次に、契約書の署名者又は捺印者が、当事者から正しく授権されているかが重要です。法人の場合、代表者であれば代表権がありますが、代表者でない者や本人でない者が署名又は捺印する場合が問題です。

　このような場合、代理権・代表権の有無は、民法、商法、会社法等の規定によって定まります。例えば、支配人であれば特定の営業所の業務全般について代理権があるとされ（商法２１条、会社法１１条）、本店の営業部長であれば、本店の営業に関する代理権があるものと考えられます（商法２５条、会社法１４条）。

３　契約内容の特定

　次に、契約内容の特定です。その契約により、誰が、誰に対し、どのような債務を負うのかということが一義的でわかりやすいのが好ましい契約書です。

　債務の内容が何かということは、当事者はどのような場合に瑕疵担保責任（民法５７０条等）や債務不履行責任（民法４１５条）を負わなければならないかという問題と表裏の関係にあります。

　契約書の文言から、自社は何をどこまでやれば契約違反といわれなくて済むのか、取引先の履行がどの程度の水準であれば返品ができ、どんな事情があれば契約を解除できるのか、こうした重要な事柄が、債務の内容によって定まります。

　しかし、複雑な取引社会で行われている契約上の債務の内容を文章で正確に表現するのは、実際には容易ではありません。契約書に使用される用語の意味を正しく理解していなかったり、どちらとも読めるような多義的な用語を用いたことで、契約書の解釈をめぐってトラブルになることも珍しくありません。こうしたトラブルを回避するためには、業界の言語をいったん市民社会の共通言語である法律用語に変換してから契約書を作成する必要がありますが、これには一定の法的素養が必要です。

４　契約の有効性等

　こうして、契約の内容が定まっても、定められた契約の内容が公序良俗に反していたり（民法９０条）、およそ実現不可能であるなどの場合には、その限りで契約の効力が認められません。これは、契約の有効要件といわれる問題です。

　また、私法上契約が有効とされる場合でも、債務の内容が経済法、環境法等の諸法令に違反している場合には、これを履行し又は履行させることが禁止や制裁の対象となり得ます。弁護士や管轄の官庁に問い合わせるなどして、リスクを回避することが大切です。

弁護士　馬場　陽

（愛知県弁護士会所属）

※2015年5月2日現在施行されている法令に基づく解説です